Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulu Taşınmazlarda Muhdesat İddiası ve Hukuki Yarar

Taşınmaz hukukunda sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, bir taşınmaz üzerindeki yapı veya tesisin hangi kişi tarafından meydana getirildiği ve bu nedenle kime ait olduğunun belirlenmesine ilişkindir. Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki yapıyı ya da yapının belirli bir bölümünü kendi imkânlarıyla inşa ettiğini ileri sürmesi, muhdesatın aidiyetinin tespiti talebini gündeme getirebilmektedir.

Bununla birlikte, taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması, uyuşmazlığın hukuki niteliği bakımından önem taşır. Zira bağımsız bölümlerin tapu sicilinde ayrı ayrı gösterildiği bu yapılarda, bağımsız bölüm mülkiyeti ile arazi üzerindeki yapı ve tesislerin muhdesat niteliği birbirinden ayrılmalıdır.

Bu çerçevede, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda bağımsız bölümlere ilişkin muhdesat iddialarının hukuki niteliği, tespit davalarında hukuki yarar koşulu ve inşaat giderlerine dayalı taleplerin hangi hukuki yollarla ileri sürülebileceği önem kazanmaktadır.

1. Muhdesat Kavramı ve Eşya Hukukundaki Yeri

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 684. maddesinde düzenlenen bütünleyici parça ilkesi uyarınca, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Aynı kanunun 718. maddesi gereğince arazi mülkiyeti, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere, arazi üzerindeki yapıları ve diğer kalıcı unsurları da kapsar.

Muhdesat kavramı, uygulamada bir taşınmaz üzerinde meydana getirilen bina, yapı, tesis ve benzeri kalıcı unsurlar ile dikili ağaçlar gibi taşınmazla bütünleşmiş değerleri ifade etmek üzere kullanılmaktadır.

Kural olarak muhdesat, üzerinde bulunduğu taşınmazdan bağımsız ve ayrı bir mülkiyet hakkının konusu değildir. Taşınmaz üzerindeki yapı ve tesislerin mülkiyeti, eşya hukukunun bütünleyici parça ilkesine tabidir. Bununla birlikte, muhdesatın bir kişi tarafından meydana getirildiğinin ileri sürülmesi, belirli koşullarda bu kişinin hukuki menfaatlerinin değerlendirilmesini gerektirebilir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti taleplerinde, yapının kim tarafından meydana getirildiği iddiasının yanı sıra taşınmazın hukuki statüsü, tarafların mülkiyet ilişkileri ve talebin hangi hukuki sonucu doğurmasının amaçlandığı da dikkate alınmalıdır.

2. Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Kurulu Taşınmazlarda Bağımsız Bölümlerin Hukuki Niteliği

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen ve bağımsız bölümlerin hukuki durumunu belirleyen ayni hak sistemleridir.

Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda bağımsız bölümler, ana taşınmazın ortak yerleri ve arsa payıyla bağlantılı olmakla birlikte, ayrı mülkiyet hakkına konu olur. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış veya tamamlanmış olmakla birlikte kat mülkiyetine geçirilmemiş yapılar bakımından, kanuni koşulları çerçevesinde bağımsız bölümlere ilişkin hak sağlar.

Bu nedenle, tapu sicilinde bağımsız bölüm olarak kayıtlı bir taşınmaz birimi ile arazi üzerindeki yapı veya tesisin muhdesat niteliği birbirinden farklı hukuki kavramlardır.

Tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmiş bir dairenin veya iş yerinin bizzat kendisinin muhdesat olarak nitelendirilmesi, kural olarak, bu bağımsız bölümün mevcut ayni hak statüsünü göz ardı eden bir yaklaşım olacaktır. Böyle bir durumda uyuşmazlığın, bağımsız bölümün mülkiyetine, tapu kaydına veya taraflar arasındaki borç ilişkisine ilişkin olup olmadığı belirlenmelidir.

Bununla birlikte, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması, ana taşınmaz üzerindeki her türlü yapı, tesis, ilave imalat veya masraf iddiasını kendiliğinden aynı hukuki sonuca bağlamaz. Talebin konusu ve dayandığı maddi vakıalar ayrıca incelenmelidir.

3. Tespit Davalarında Hukuki Yarar Koşulu

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 106. maddesi, tespit davalarını düzenlemektedir. Anılan hüküm uyarınca tespit davası yoluyla bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesi istenebilir. Tespit davasının açılabilmesi için davacının bu konuda hukuki yararının bulunması gerekir.

HMK'nin 114/1-h maddesi ise hukuki yararı dava şartları arasında saymaktadır. Dolayısıyla mahkeme, davanın her aşamasında hukuki yarar koşulunun bulunup bulunmadığını değerlendirmelidir.

Hukuki yarar, soyut veya varsayımsal bir menfaatten ibaret olmayıp, davacının mahkemeden hukuki koruma istemesini gerekli kılan güncel ve korunmaya değer bir ihtiyacı ifade eder. Tespit hükmünün mevcut hukuki belirsizliği gidermeye elverişli olması da bu değerlendirmede önem taşır.

Bu kapsamda üç temel husus öne çıkar:

a. Hukuki belirsizliğin bulunması

Davacının korunmaya değer bir hukuki durumunun belirsizlik altında bulunması ve bu belirsizliğin giderilmesinde güncel bir menfaatinin olması gerekir.

b. İstenen tespitin hukuki koruma sağlamaya elverişli olması

Mahkemeden istenen tespitin, taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığı gidermeye veya davacının hukuki durumunu açıklığa kavuşturmaya elverişli olması gerekir. Yalnızca maddi bir olayın gerçekleştiğinin belirlenmesini istemek, tek başına her durumda tespit davası açmak için yeterli değildir.

c. Başvurulabilecek hukuki yolun değerlendirilmesi

Davacının talebi gerçekte mülkiyetin devrine, tapu kaydının düzeltilmesine veya bir alacağın tahsiline yönelikse, uyuşmazlığın niteliğine uygun dava türünün belirlenmesi gerekir. Eda davası açılmasının mümkün olduğu durumlarda tespit davası yoluyla hukuki koruma istenmesinin gerekli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte, eda davasının teorik olarak mümkün olması her olayda tespit davasının hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilmesini gerektirmez. Davacının korunma ihtiyacı, talebin kapsamı ve mevcut hukuki ilişkinin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

4. Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Kurulu Taşınmazlarda Muhdesat Talebinin Değerlendirilmesi

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda öncelikle talebin gerçek konusu belirlenmelidir.

Uyuşmazlık tapuda kayıtlı bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkinse, bağımsız bölümün kendisinin muhdesat olarak tespitini istemek yerine, somut olayın koşullarına göre tapu iptali ve tescil veya diğer uygun hukuki yolların değerlendirilmesi gerekir.

Buna karşılık uyuşmazlık, bağımsız bölümden ayrı nitelikteki bir yapı, tesis veya ilave imalatın kim tarafından meydana getirildiğine ilişkin olabilir. Bu durumda söz konusu unsurun hukuken muhdesat niteliği taşıyıp taşımadığı ve aidiyetinin tespitinde hukuki yarar bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasıyla bağlantılı muhdesat iddialarında da talebin, paylaşım veya satış bedelinin dağıtımı bakımından hukuki bir sonuç doğurup doğurmadığı önem taşır.

Dolayısıyla, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş olması tek başına bütün muhdesat taleplerinin dinlenemeyeceği anlamına gelmediği gibi, bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin her uyuşmazlığın muhdesatın aidiyetinin tespiti yoluyla çözülebileceği anlamına da gelmez.

Mahkemenin değerlendirmesi, talebin gerçek hukuki niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.

5. Arsa Bedeli, İmar Harçları ve İnşaat Masraflarının Hukuki Niteliği

Uygulamada taraflardan biri, taşınmazın edinilmesi veya yapının meydana getirilmesi sırasında arsa bedelini, belediye harçlarını, vergileri ya da inşaat giderlerini kendisinin karşıladığını ileri sürebilir.

Ancak bir taşınmaz için ödeme yapılmış olması, tek başına taşınmaz üzerinde bağımsız bir ayni hak veya muhdesat mülkiyeti meydana getirmez. Yapılan ödemenin hukuki sonucu, ödemenin hangi amaçla yapıldığına, taraflar arasındaki ilişkiye ve mevcut sözleşme veya diğer hukuki dayanaklara göre belirlenmelidir.

Örneğin;

• Arsa edinimi için yapılan ödemeler, taraflar arasındaki sözleşme ve mülkiyet ilişkisi çerçevesinde değerlendirilmelidir.

• İnşaat giderleri, somut olayın özelliklerine göre sözleşmeye dayalı alacak veya diğer borç ilişkilerinden kaynaklanan taleplere konu olabilir.

• Başkasının malvarlığında haklı bir sebep olmaksızın meydana gelen zenginleşmeye ilişkin iddialar, koşulları varsa sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında incelenebilir.

Bu tür taleplerin doğrudan muhdesatın aidiyetinin tespiti yoluyla ileri sürülmesinin mümkün olup olmadığı, talebin içeriğine ve elde edilmek istenen hukuki sonuca bağlıdır.

Ayrıca zamanaşımı değerlendirmesinde alacağın hukuki sebebi, muacceliyet tarihi ve uygulanabilir özel hükümler dikkate alınmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 82. maddesindeki sebepsiz zenginleşmeden doğan istemlere ilişkin süreler ile 146. maddesindeki genel zamanaşımı süresi, her talebe ayrım yapılmaksızın uygulanabilecek tek bir süre olarak değerlendirilmemelidir.

Bu nedenle, arsa bedeli veya inşaat giderlerine ilişkin talepler bakımından hem hukuki dayanağın hem de zamanaşımı koşullarının somut olay üzerinden incelenmesi gerekir.

6. Tapu Sicili, Resmî Senet ve İspat Kuralları

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, ilgili mevzuatta öngörülen şekil ve tescil kurallarına tabidir. Tapu sicili ve kuruluş işlemlerine ilişkin resmî belgeler, bağımsız bölümlerin hukuki statüsünün belirlenmesinde temel öneme sahiptir.

Taraflardan birinin geçmişte taşınmazın bedelini kendisinin ödediğini veya bağımsız bölümün ileride kendisine devredileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürmesi hâlinde, bu iddiaların hangi delillerle ispatlanabileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 200. maddesi, belirli tutarı aşan hukuki işlemlerin ispatında senetle ispat kuralını düzenlemektedir. Ancak bu kuralın uygulanması; ileri sürülen iddianın hukuki niteliğine, işlemin tutarına, kanuni istisnalara ve somut olayın özelliklerine bağlıdır.

Bu sebeple, tapu sicilindeki kayıtların aksinin ileri sürüldüğü veya taraflar arasında sözleşmesel bir ilişki bulunduğunun iddia edildiği uyuşmazlıklarda, yalnızca tanık anlatımlarına dayanılmasının yeterli olup olmayacağı ilgili ispat hükümleri çerçevesinde incelenmelidir.

Tapu sicilindeki kayıtlar, resmî senetler, yazılı sözleşmeler ve ödeme belgeleri birlikte değerlendirilerek tarafların iddialarının hukuki dayanağı belirlenmelidir.

Sonuç

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda muhdesatın aidiyetine ilişkin talepler değerlendirilirken, öncelikle uyuşmazlığın konusunun doğru belirlenmesi gerekir. Tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilmiş bir taşınmaz biriminin mülkiyetine ilişkin uyuşmazlık ile arazi üzerindeki yapı, tesis veya ilave imalatın kim tarafından meydana getirildiğine ilişkin uyuşmazlık aynı hukuki nitelikte değildir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti taleplerinde, HMK'nin 106. maddesi kapsamında tespit davasının koşulları ile HMK'nin 114/1-h maddesinde düzenlenen hukuki yarar dava şartı dikkate alınmalıdır. Talebin gerçekte tapu kaydının değiştirilmesine, mülkiyetin devrine veya alacağın tahsiline yönelik olduğu durumlarda, somut olay bakımından uygun hukuki yolun belirlenmesi önem taşır.

Bununla birlikte, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş olması tek başına her muhdesat iddiasının hukuki yarar yokluğundan reddedilmesini gerektiren mutlak bir kural olarak kabul edilmemelidir. Talebin konusu, taşınmazın hukuki statüsü, tarafların ilişkileri ve istenen kararın doğuracağı sonuçlar birlikte incelenmelidir.

Sonuç olarak, bu tür uyuşmazlıklarda sağlıklı bir hukuki değerlendirme yapılabilmesi için muhdesat kavramı, bağımsız bölüm mülkiyeti, tespit davalarının koşulları ve taraflar arasındaki olası borç ilişkileri birbirinden ayrılmalı; somut olayın özelliklerine ve doğrulanmış yargı içtihatlarına uygun bir hukuki yol izlenmelidir.

Kaynakça

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 684 ve m. 718.

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 106, m. 114/1-h ve m. 200.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 82 ve m. 146.